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Valeur vénale

Immobilier d'habitation - Terrain - Immobilier d'activité

Propriétaire ou investisseur, ADiXiS vous apporte clarté et précision dans l'évaluation de votre patrimoine et dans vos projets d'investissement immobilier.

Gage de compétence, nous intervenons comme Experts en estimation immobilière près de Tribunaux de Grande Instance.
Professionnels indépendants, nous définissons en toute impartialité la valeur vénale et locative de votre patrimoine.
Nos études sont réalisées dans le respect de la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière. Nos honoraires sont forfaitaires
  • Quand a-t-on besoin d'une expertise immobilière ?

    • Une étude méthodique et approfondie de la valeur vénale d'un bien immobilier réalisée par un expert se justifie dans les situations suivantes : gestion patrimoniale, déclaration fiscale, fixation ou renouvellement d'un bail, analyse des actifs immobiliers d'une entreprise, recherche de financement, partage successoral, sortie de communauté, viager, vente forcée.

  • Qu'est ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?

    • La Charte de l'Expertise en évaluation immobilière définit la valeur vénale d'un bien immobilier comme étant le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché, la valeur est à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate, l'absence de facteurs de convenance personnelle.
    La Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière constitue en France la base des références professionnelles de ce métier. Elle définie notamment les conditions générales d'exercice, les principes méthodologiques, le contenu d'un rapport ainsi que les principes déontologiques.

  • Qu'est ce qu'une expertise de la valeur vénale d'un bien immobilier ?

    • Une expertise immobilière dépasse le stade de la comparaison d'un bien avec des produits comparables pour en donner une valeur. L'objectif de ce type d'étude est de définir une valeur précise et justifiée en raisonnant selon les caractéristiques techniques, juridiques, urbanistiques, la situation d'occupation, l'environnement et la situation du bien par rapport au marché. Ces paramètres sont ensuite intégrés aux différentes méthodes arithmétiques d'estimation.
    La valeur vénale d'un bien est généralement déterminée selon deux types d'approches :

    • par comparaison directe,
    • par capitalisation ou actualisation d'un revenu théorique ou effectif.


      • Les méthodes d'évaluation existantes sont alors appliquées selon les conditions d'étude et le type de bien.

      Parmi ces méthodes on notera :

      • la méthode par comparaison qui consiste à déduire la valeur d'un bien de l'étude du prix obtenu de la vente récente de biens comparables,
      • la méthode dite par sol et construction ou les deux composantes de l'immeuble, le terrain et les bâtiments sont évalués séparément,
      • la méthode par capitalisation du revenu basée sur le constat que la valeur d'un bien est en relation avec le revenu qu'il peut procurer,
      • la méthode du Discounted cash-flow qui consiste à déterminer la valeur d'un bien à partir du flux financier procuré par le bien sur une période donnée,
      • la méthode par le coût de remplacement qui consiste à reconstituer le prix de revient du bien en déduisant une dépréciation,
      • la méthode indiciaire qui consiste à appliquer un indice ou coefficient de variation à une valeur antérieure,
      • la méthode du bilan promoteur ou à partir du prix de vente d'une opération projetée, en déduisant les différents coûts de l'opération, on parvient par déduction à la valeur du terrain ou de l'immeuble.

      Ces méthodes font par ailleurs l'objet de variantes en fonction du type de bien à évaluer (appartement, maison, terrain, immeuble, entreprise, commerce).

      Les valeurs vénales obtenues sont ensuite croisées et pondérées en fonction de l'adaptation des méthodes au cas étudié.

      Au terme de son étude, l'expert vous présentera un rapport écrit détaillant l'ensemble de sa démarche d'évaluation et vous donnera, la valeur vénale du bien au jour de l'expertise.